Con la reactivación del mercado inmobiliario, están creciendo el número de compras de vivienda, tanto nuevas como de segunda mano. En 2018 subió un 10% la compraventa de pisos, según el INE. Los últimos datos en Navarra indican que las hipotecas constituidas en noviembre se incrementaron un 22,5% respecto al mismo mes del año anterior.
Es muy habitual que, antes de firmar el contrato de compraventa se firme un contrato de arras por el que el comprador adelante un dinero como reserva del inmueble. La Asociación de Consumidores de Navarra Irache advierte sobre la firma de estas señales. Decenas de personas han buscado asesoramiento en la Asociación en los últimos meses porque no entienden el contrato de arras que han firmado o han acudido porque éste ya ha tenido consecuencias perjudiciales para ellos.
Si se echan atrás, pierden el dinero
El problema más repetido es que los compradores no cuentan con que, si se echan atrás, perderán el dinero que han adelantado. En este sentido, piensan que si argumentan por qué se han echado atrás se les devolverá el capital abonado; no tiene por qué ser así y solo depende de la buena voluntad del vendedor. Ha habido personas que han intentado recuperar la señal arguyendo que les han despedido del trabajo, que finalmente tienen que cambiar de ciudad o que el banco les ha denegado el préstamo.
Las pérdidas por echarse atrás tras firmar una señal suelen ser de miles de euros. A veces la señal es una cantidad fija y otras se trata de un porcentaje del precio de la compra de la vivienda, generalmente entre el 5% y el 15%. Precisamente la razón de ser de la señal es asegurar la compra del piso antes de suscribir la transacción, tanto por parte del comprador como del vendedor.
Así, una persona estaba buscando piso y visitó uno que le encajaba perfectamente. Quedó con la inmobiliaria para firmar una señal de tres mil euros. Sin embargo, diez minutos antes de la cita llamó porque le había surgido un tema inaplazable y no podía acudir. Pero insistió en que no quería perder el piso. Desde la inmobiliaria le propusieron que realizase una transferencia bancaria y así lo hizo. Sin embargo, a los días se arrepintió de la compra y quiso recuperar el dinero. Argumentó que había un ingreso no justificado y solicitó que se devolviera. Sin embargo, desde la inmobiliaria precisaron que en el concepto de ingreso se había indicado “Reserva piso XXX” por lo que se quedaron con el importe.
Si es el vendedor quien se arrepiente, debe pagar el doble de la señal recibida
Generalmente la señal supone que, si el comprador se echa atrás, pierda lo entregado, y si quien anula la compra es el vendedor, éste tenga que devolver el doble de lo que recibió como reserva. De esta forma, en caso de cancelación, las dos partes afrontan la misma penalización. Sin embargo, algunos vendedores particulares piensan que para echarse atrás basta con devolver lo que recibieron y cuando descubren que tienen que pagar el doble, se sienten engañados.
No es recomendable pagar la señal sin documento que lo atestigüe
Pese a que en ocasiones las señales se realizan mediante una transferencia bancaria o incluso la simple entrega del dinero en efectivo, estas prácticas no son recomendables. Han llegado personas a Irache que han entregado dinero sin el soporte documental suficiente y que lo han perdido. Una persona acudió a la Asociación y aseguró que había entregado 2.500 euros en efectivo para reservar un piso. Cuando llamó días después, le dijeron que ya lo habían vendido. Lamentablemente, no tenía ningún documento, por simple que fuera, que acreditara el pago y menos aún el objeto de éste. En esta situación no había mucho margen de recuperar el dinero.
Siempre que se vaya a entregar una señal, es fundamental que haya un contrato que indique el importe pagado, con qué objeto y qué consecuencias conlleva. En general, como se ha indicado, el sentido de la señal es determinar una penalización si comprador o vendedor no cumplen el compromiso de compraventa. En estos casos, conviene que en el contrato conste expresamente que cualquiera de las dos partes podrá anular el compromiso si paga la penalización marcada.
Es importante que el contrato especifique la posibilidad de resolver el compromiso pagando la penalización indicada
Hay que tener cuidado porque, si el documento no es preciso y no hay voluntad de entendimiento, la señal puede considerarse una parte del contrato de compraventa y podría quedar obligado incluso a comprar la vivienda, sin posibilidad de echarme atrás. Por ello, lo mejor es dejar claro en el contrato que se trata de arras penitenciales y diferenciarlas así de las confirmatorias o las penales, que no dan necesariamente la posibilidad de echarse atrás.
También es habitual que en los contratos de arras se determine una fecha o un plazo máximo para que se produzca la compraventa del inmueble.
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