La Asociación de Consumidores de Navarra Irache ha editado una guía para informar a los ciudadanos sobre las principales dudas sobre temas de alquiler de vivienda y facilitar estas gestiones, dado que en los meses de agosto y septiembre se firman un gran número de arrendamientos, buena parte de ellos a estudiantes. En los últimos años, durante estos meses se están recibiendo más de cuatrocientas consultas.
La guía estará disponible en las oficinas que tiene Irache en Pamplona, Tudela, Estella y Tafalla, así como en las oficinas de atención al consumidor que gestiona en 70 municipios navarros. Éstas son algunas de las cuestiones que trata de aclarar:
¿Cuánto dura el alquiler?
El alquiler durará lo que pacten libremente las partes. Pero si la duración pactada es menor a cinco años -o siete si el arrendador fuese una empresa-, el contrato se renovará automáticamente cada año hasta que se cumplan las cinco anualidades -o siete, si el arrendador es una empresa-, a no ser que el inquilino comunique su deseo de no prorrogar el contrato con treinta días de antelación.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato (o de cualquiera de sus prórrogas), una vez transcurridos como mínimo los cinco primeros años -que son siete si el arrendador es una empresa-, ninguna de las dos partes ha comunicado a la otra su deseo de finalizar el contrato -el propietario debe hacerlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos-, este se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años más, a no ser que el inquilino se oponga con un mes de antelación a la fecha de terminación de cada una de estas anualidades.
Al acabar las prórrogas del contrato que establece ley (ya sea la obligatoria, o la tácita), los inquilinos vulnerables podrán solicitar una prórroga extraordinaria de un año en las mismas condiciones, prórroga que deberá ser aceptada obligatoriamente si el propietario de la vivienda es un gran tenedor. De igual modo, si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, según indica la Ley de Vivienda estatal.
¿Puedo alquilar solo durante el curso académico?
Sí, en el caso de los estudiantes se puede firmar un contrato de temporada por un tiempo menor y en el que se especifique que no es un arrendamiento para uso de vivienda habitual, el motivo del alquiler y su duración. Es habitual ver alquileres de pisos a estudiantes cuya duración es la del curso universitario.
Como inquilino, ¿puedo desistir del contrato?
En los arrendamientos para vivienda habitual el inquilino puede dejar el alquiler a partir del sexto mes, siempre que lo comunique con treinta días de antelación. Las partes pueden pactar para estos casos que el inquilino indemnice al propietario con una mensualidad por cada año de alquiler que quede por cumplir. Si el tiempo por cumplir no llega al año, se calculará la parte proporcional de la mensualidad.
Por su parte, el arrendador, siempre que sea persona física, puede interrumpir el alquiler a partir del primer año si ha hecho constar en el contrato de forma expresa que él mismo, sus padres, hijos o cónyuge -en caso de separación o divorcio- necesitan el piso antes de los cinco años como vivienda permanente.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
¿El propietario puede exigir una fianza?
En los arrendamientos de vivienda habitual es obligatorio que el inquilino entregue, al menos, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta -en los de temporada es de dos mensualidades-. A partir de este mínimo, se puede acordar otra garantía adicional, que en el caso de los alquileres para vivienda habitual no podrá superar el importe de otras dos mensualidades. Como norma general, la fianza se debe devolver al final del arrendamiento. En el contrato conviene incluir un inventario del piso y hacer constar con fotografías el estado en que se encuentra.
La renta pactada, ¿siempre es igual o se actualiza de año en año?
Si no se pacta ninguna actualización, la renta será siempre la misma durante la duración del contrato. Si se pacta una actualización, la ley señala que esta no puede superar el IPC.
No obstante, el Gobierno ha adoptado una medida extraordinaria por la que la actualización de 2023 está topada al 2%, y la de 2024 al 3%. En el caso de arrendadores que sean grandes tenedores (la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros), la subida no podrá superar estos porcentajes en ningún caso.
Para arrendadores que no sean grandes tenedores, es posible pactar con el inquilino una subida de renta distinta, si ambos lo aceptan. A falta de acuerdo no podrá subirse más de los porcentajes anteriormente mencionados.
¿Conviene poner la luz y el gas a nombre de los inquilinos?
Sí, es mejor cambiar la titularidad de los contratos de luz, gas o agua para que estén a nombre del inquilino y hacerlo constar en el contrato, para que sea este el responsable de estar al corriente de pago, pueda negociar cualquier cuestión con las empresas o tenga que asumir cualquier posible consecuencia por incumplimientos. Los gastos de comunidad, como norma general, corresponden al propietario, aunque puede pactarse que los tenga que asumir el inquilino. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Si el contrato lo ha preparado una inmobiliaria, ¿puede cobrar al comprador y al vendedor?
No, la recientemente aprobada Ley de Vivienda estatal establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Por tanto, los gastos de formalización del alquiler no pueden cargarse o compartirse entre propietario e inquilino, una práctica muy habitual hasta ahora.
¿Debo hacer constar la firma del alquiler en algún sitio?
Sí, al firmar un alquiler de vivienda habitual sobre una vivienda libre, el propietario del piso debe inscribirlo en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra dentro del mes siguiente a la formalización del contrato. Una vez finalizado el arrendamiento, deberá cancelar la inscripción del Registro. La Dirección General de Vivienda registrará de oficio los contratos de arrendamiento de vivienda protegida, que cuentan con visado administrativo.
¿Es obligatorio el certificado energético?
Sí, para poner un piso en alquiler, este debe contar con el certificado de eficiencia energética correspondiente. Sólo pueden prescindir de él si el piso va a alquilarse menos de cuatro meses al año.
¿Quién debe pagar las reparaciones de la casa?
El propietario debe realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el inquilino sea responsable del deterioro causado. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del inquilino.
¿Puede el inquilino alquilar la vivienda a otro?
No, sin permiso del propietario. El contrato de arrendamiento no se puede ceder por el arrendatario, ya sea de forma completa o parcial, sin el consentimiento escrito del arrendador.
Calle de las Navas de Tolosa, 19 1º Dcha
+34 948 17 70 00
