DECÁLOGO PARA ALQUILERES EN SEPTIEMBRE

Como el mes de septiembre es un mes muy intenso en lo referente a los alquileres, motivado sobre todo por la vuelta a las clases de los estudiantes universitarios, la Asociación de Consumidores de Navarra “IRACHE” ha elaborado un decálogo que desarrolla las preguntas y respuestas más comunes que recibimos en nuestras oficinas.

Este decálogo se repartirá en las 72 oficinas que actualmente dirigimos y gestionamos en Navarra tratando de llegar al mayor número de usuarios: propietarios e inquilinos que desean o necesiten alquilar una vivienda.

ACONSEJABLE FIRMAR CONTRATO.- Aunque la ley no obliga a que se realice un contrato escrito, por seguridad y comodidad recomendamos que se redacte por escrito y se firme por las dos partes. En la Asociación de Consumidores de Navarra “Irache”  disponemos de modelos de contratos.

DURACIÓN: 5 AÑOS SALVO EXCEPCIONES- En principio, el plazo es el que libremente hayan pactado las dos partes. A falta de pacto, se entiende anual. Sin embargo, si no se ha pactado un plazo, o se ha pactado un plazo inferior a 5 años (y lo normal suele ser pactar por uno), en los contratos de vivienda habitual el inquilino tendrá derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta alcanzar los cinco años. Como toda regla, ésta también tiene excepciones: si el arrendador necesitase la vivienda antes del transcurso de 5 años, podrá recuperarla, siempre y cuando haga constar expresamente por escrito en el momento de la celebración del contrato que necesita ocupar el piso para uso propio, para sus padres, hijos o cónyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial antes del transcurso de 5 años para destinarlo a su vivienda permanente.

ALQUILERES A ESTUDIANTES DURANTE SOLO 1 AÑO.- Muchos propietarios de viviendas vacías desconocen que existe la posibilidad de alquilar a estudiantes su piso sin verse obligados a alquilar la vivienda durante cinco años seguidos tal y como señala la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En estos casos se debe realizar un contrato de “temporada”, por un tiempo determinado, y especificar las circunstancias que han motivado la realización de ese tipo de contrato (desplazamiento por estudios durante el curso escolar, desplazamiento de ciudad para un trabajo determinado durante una serie de meses, etc…)

MERECE LA PENA CAMBIAR LA TITULARIDAD DE LOS CONTRATOS DEL AGUA, LUZ, TELEFONO….-Generalmente, el propietario no suele cambiar la titularidad de los contratos. No obstante, en la Asociación de Consumidores de Navarra “IRACHE“ recomendamos que se cambie la titularidad de los contratos de agua, teléfono y luz, ya que si ocurre algún problema de impago, el responsable es el inquilino

FIANZA: POR LO MENOS UN MES.- En los arrendamientos de vivienda, es obligatorio que el inquilino entregue una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.

SOLICITE UN AVAL BANCARIO.- La ley no impide que el propietario de la vivienda pueda solicitar otro tipo de garantías, además de la fianza. Así, cada vez está más extendida la costumbre de solicitar al inquilino un aval bancario, que garantice el importe de varios meses de alquiler, incluso de un año. De esta forma, en caso de impago de la renta, el propietario puede dirigirse al banco para obtener el pago de la renta.

LA RENTA: SE ACTUALIZA DE ACUERDO AL IPC.- La renta se pacta libremente entre las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe hacerse dentro de los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. En los contratos de vivienda habitual durante los primeros cinco años de alquiler, la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, aplicando a la renta la variación que haya sufrido el IPC en el período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de actualización.

OBRAS DE CONSERVACIÓN: LAS PAGA EL ARRENDADOR .- El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario. Esta obligación no supone derecho a elevar la renta.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Por ejemplo, un enchufe, una bombilla que se funde, una manilla, un grifo que gotea…

ALQUILAR UNA VPO: SE PUEDE CON CONDICIONES.- La ley permite alquilar las viviendas de VPO, pero establece una serie de condiciones, que es preciso analizar en cada caso concreto: en unos casos, el alquiler estará sometido a precios máximos, en otros se verá obligado además a devolver las ayudas recibidas con intereses.

¿Y SI NO ME PAGAN?.- Recientemente se aprobaba una ley del alquiler que entre los principales cambios incluye la reducción de dos meses a uno del plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige por requerimiento del pago de las deudas atrasadas y el momento que se puede presentar una demanda por impago. El inquilino podrá parar el proceso si paga el dinero que debe, aunque en un siguiente proceso esta acción no sería suficiente. También se acorta el plazo para la ejecución del desalojo, de manera que la sentencia condenatoria será suficiente para ejecutar el desahucio en el día y hora señalados.
Todas las acciones, tanto de reclamación de rentas como de desahucio, se tramitarán a través de un juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo que permitirá al juez dictar la sentencia en cinco días en los casos de desahucio.

ALQUILAR EL PISO A ESTUDIANTES: RECOMENDACIONES.-

Desde la Asociación de Consumidores de Navarra recomendamos lo siguiente:

1º- Hacer inventario de los bienes que hay en el piso.
2º- Tome por escrito el nombre y la dirección de los estudiantes. Muchos de ellos son de otras provincias.
3º- A veces, los estudiantes que comenzaron alquilando el piso en septiembre no son los que habitan el piso al final del curso en Junio. Esto sucede porque algunos estudiantes van saliendo del piso y otros van entrando. Por ello, recomendamos que al firmar el contrato, se hagan constar los nombres de todos los inquilinos del piso, y que cada vez que llegue un nuevo estudiante, se modifique el contrato firmado incluyendo los datos del nuevo inquilino.
4º- Haga constar en el contrato que deben respetarse las normas de la comunidad, e informe a los estudiantes de su contenido. Por ejemplo, en algunos portales la limpieza se reparte entre los vecinos.
5º- Si desconfía y quiere asegurar su mobiliario, puede exigirles una fianza para los muebles o un aval bancario por el importe de varios meses de renta.