La Asociación de Consumidores de Navarra Irache recibió el año pasado a varias decenas de personas que se mostraban molestas porque el banco les había cobrado comisiones de hasta 120 euros por facilitarles el certificado hipotecario de deuda cero. Este documento es necesario para que el cliente pueda cancelar por sí mismo el préstamo en el registro de la propiedad, cuando éste ha sido amortizado en su totalidad. El Banco de España ya ha indicado en reiteradas ocasiones que las entidades no pueden cobrar por facilitar este certificado.
Conveniente para vender la casa o utilizarla como aval
Aun cuando se acaba de amortizar el préstamo hipotecario, el inmueble sigue constando como hipotecado en el Registro de la Propiedad hasta que cancelamos esta inscripción. Si no se realiza esta cancelación y queremos vender la casa, cualquier posible comprador que acuda al Registro verá que el piso está hipotecado pero no podrá saber si el préstamo está saldado o cuánto queda por pagar.
Igualmente es necesario cancelar la hipoteca si se quiere utilizar la vivienda para avalar cualquier otro préstamo. Ninguna entidad aceptará como garantía una casa por la que, supuestamente, se debe dinero.
Los bancos y gestorías ofrecen la gestión, pero el ciudadano la puede hacer por sí mismo
Por estas razones u otras, muchos consumidores quieren cancelar la hipoteca del Registro una vez que la han amortizado en su totalidad. Son decenas los consumidores que han acudido en los últimos meses a Irache por esta cuestión. Según relatan varios de ellos, cuando el consumidor comunica al banco que quiere cancelar el registro de la hipoteca, lo que hacen muchas entidades es darle a firmar un contrato por el que el consumidor acepta que el banco o una gestoría se encargue de estas gestiones. El coste de estos trámites puede superar hasta en 200 euros lo que le costaría hacerlo al consumidor por su cuenta, que varía en función del importe del préstamo.
Si el consumidor no firma y explica que quiere hacerlo por sí mismo y que para ello solicita el certificado de deuda cero, le dicen que le tendrán que cobrar una comisión por emitir el documento, que puede llegar a los 120 euros. Además, ponen trabas, dicen que son trámites complicados y que también le cobrarán por ir a declarar ante el notario la extinción de la hipoteca, una comisión abusiva. El Banco de España ya ha señalado que “los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca”.
“No están legitimadas” para cobrar por el certificado de deuda cero
Para ello, el primer paso es solicitar en la entidad con la que se suscribió la hipoteca un certificado de deuda de saldo cero, que demuestra que el préstamo ya ha sido pagado en su totalidad. El Banco de España considera que “las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno por la simple emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda”.
Una vez obtenido el certificado, el consumidor debe ir con él a un notario. Posteriormente, un apoderado de la entidad bancaria deberá acudir a la oficina para declarar la extinción del préstamo. El banco está obligado a realizar este trámite y no puede facturar por ello al cliente. Pese a ello, algunas entidades están cobrando pagos de hasta 120 euros por ello.
Para que lo haga el banco, debe haber un consentimiento previo
Para que el banco pueda llevar a cabo los trámites para cancelar el registro de la hipoteca, el órgano supervisor entiende que resulta “imprescindible que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto”.
Además, excluye que dentro de los conceptos que conlleven comisión puedan estar, como ya se ha indicado, la emisión del certificado de deuda cero o el traslado del apoderado de la entidad a la notaría para declarar que el préstamo ya ha concluido.
Hay que pasar por el notario, Hacienda y el Registro de la Propiedad
Si el consumidor quiere realizarlo por su cuenta, tras entregar el certificado de deuda cero al notario, tendrá que acudir nuevamente a recoger la escritura de cancelación, tras la firma por parte de un representante de la entidad financiera.
Posteriormente, tendrá que pasar por Hacienda para solicitar la liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados -si bien actualmente la cancelación está exenta de este pago-.
Tras estos pasos, sólo queda acudir al Registro de la Propiedad, presentar los documentos y pagar lo correspondiente. En unos meses, llegará una comunicación de que la hipoteca ya ha sido dada de baja y tendrá que recoger la certificación.
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