La Asociación de Consumidores de Navarra Irache advierte que la próxima reforma de la ley de alquiler no afectará a los contratos firmados con anterioridad. De esta forma, quiere tranquilizar a los numerosos propietarios e inquilinos que han llamado a la Asociación preocupados por los cambios que iban a sufrir con la nueva legislación.
Con el fin de dar respuesta a esta inquietud, Irache está editando una guía para alquileres en las que se informa sobre los principales cambios que se van a producir y cómo afectarán a los nuevos contratos de arrendamiento. La guía se repartirá en las oficinas que gestiona actualmente la Asociación con el fin de llegar al máximo número de usuarios. Algunas de las cuestiones que incluirá son las siguientes:
DURACIÓN: TRES AÑOS EN LUGAR DE CINCO. Si no se ha pactado un plazo o éste es inferior a cinco años -y lo más habitual es pactar una duración anual-, en los contratos de vivienda habitual el inquilino tendrá derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta alcanzar los tres años. En los contratos firmados antes de la nueva ley, esta prórroga es de cinco años. A partir del tercer año, si el propietario no se opone el contrato se alargará un año más -hasta ahora son tres años más-. Esta regla tiene excepciones: el propietario del piso podrá recuperar la vivienda en estos tres años si él mismo, sus padres, sus hijos o su cónyuge, en caso de separación o divorcio, la necesitan para vivir. Bastará con que avisen con dos meses de antelación. Con la modificación no será necesario que este supuesto esté recogido en el contrato.
HAY QUE PACTAR LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA. Actualmente, las rentas que debe pagar el inquilino se actualizan según el Índice de Precios al Consumo cuando se prorroga el contrato. A partir de la modificación, esta actualización de rentas quedará exclusivamente en manos de inquilino y propietario, que la deben de concretar en el contrato de arrendamiento. Si no se pacta ninguna actualización, la renta no se modificará.
EL INQUILINO PUEDE HACER REFORMAS SI LAS ACUERDA CON EL PROPIETARIO. La nueva ley contempla la posibilidad de que el inquilino lleve a cabo reformas en la vivienda y pacte el pago con el propietario del piso mediante una rebaja en la renta mensual a pagar por el alquiler. Eso sí, el arrendador tiene la obligación de tener la vivienda en condiciones de habitabilidad y las obras necesarias para ello correrán a su cuenta. Por su parte, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Por ejemplo, un enchufe, una bombilla, una manilla, un grifo…
¿Y SI NO ME PAGAN? El propietario puede presentar una demanda por desahucio por falta de pago. Se requerirá al inquilino que pague en diez días o justifique por qué no lo hace. Si el demandado no responde, el juez dictará auto y se procederá al desahucio, para lo que será suficiente con la presencia de un funcionario -antes se requerían dos-. A partir del auto, el inquilino no podrá detener el proceso pagando las rentas que debe, una posibilidad que sí se contemplaba hasta la reforma.
SI COMPRA UNA VIVIENDA ARRENDADA. Hasta ahora, tiene que respetar los primeros cinco años del inquilino. A partir de ahora, sólo estará obligado a mantenerle en la vivienda si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, hay algunos aspectos que, aunque la ley no los va a modificar, conviene tener en cuenta:
ALQUILERES A ESTUDIANTES DURANTE UN SOLO AÑO. Muchos propietarios de viviendas vacías desconocen que existe la posibilidad de alquilar a estudiantes por un periodo menor a los tres años. En estos casos se debe realizar un contrato de “temporada” por un tiempo determinado y especificar las circunstancias que han motivado la realización del contrato.
FIANZA, POR LO MENOS UN MES. En los arrendamientos es obligatorio que el inquilino entregue una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta.
DOMICILIAR LA LUZ, EL GAS O EL TELÉFONO A NOMBRE DEL INQUILINO. En muchas ocasiones, el propietario no cambia la titularidad de los contratos. Sin embargo, es recomendable hacerlo puesto que así es responsabilidad del inquilino tener al día los pagos de sus consumos. Por otro lado, conviene concretar quién se hará cargo del pago de la renta de la comunidad de vecinos, que en principio es responsabilidad del propietario del inmueble.
ACONSEJABLE FIRMAR CONTRATO. Aunque la ley no obliga a que se realice un contrato por escrito, por seguridad y comodidad recomendamos que el acuerdo se redacte por escrito y se firme por el propietario y los inquilinos. Este contrato facilita una mejor defensa de los derechos de ambas partes en el arrendamiento. En las oficinas de Irache se disponen de modelos de contratos.
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